第二个方面，说到租售比，很多买房是为了出租吗？就像大家买成长股一样，你是为了分红吗？这一让人觉得奇怪的、又近乎疯狂的房地产市场，是不是背后有我们不知道的原因，我们再继续往下分析。有的人说是货币超发，你看我们的M2有151万亿了，这个全球最高。但是在座的各位都是学经济学的，景彤是银行的，M2能够完全做不同经济体的横向比较吗？我们看看基础货币。
央行的总资产2008年的时候是17万亿左右，到了今年10月份，是34万亿左右，增长1.96倍，但是美国2008年到2016年增长了5倍多，人家的基础货币增长这么多，为什么他们的M2增长不大呢？因为融资体系不一样。我们的融资体系是以银行为主的间接融资体系，我们85-90%源于间接融资，美国85-90%源于直接融资。
在座的很多做企业就知道，通过银行融资，很多是存了贷，贷了存，存了又贷，贷了再存，反反复复在转，M2就转大了。日本以前也是以间接融资为主导，到了90年代之后慢慢过渡到直接融资为主导的时候，M2是下降的，但是并不意味着他们的货币是偏紧的，还是相当宽松的。他们90年代就开始实施QE，这一轮美国在实施QE的时候，日本已经在实施QQEN。
08年危机之后全球都宽松，就咱们的房地产市场较疯狂，因此，货币也不能完全解释这个房价呈刚性上涨、近乎疯狂的现象。到底原因在哪儿？我们看看美国和日本房地产市场发展的过程。美国的城镇化率接近75%以后，房地产市场的涨跌确实属于货币现象的，利率高，房价跌，利率低，房价涨。再看看日本，日本在城镇化率达到78%之前，怎么调控房价都是一骑绝尘往上攀升。
到了78%之后，不管货币政策怎么宽松，它的价格就不断的往下走，我去日本访问的时候，有一个斯坦福毕业的小女孩，她在日本的一家券商工作，我问她在东京买房了吗？她说才不买呢，买了就跌谁买啊，预期都已经发生变化了。所以，城镇化率是背后的推手。你想，随着城镇化的推进，未来还会源源不断的有人会来买，供给又受限，价格会不涨？这就像买股票一样，假若未来会有源源不断的人来会来接盘，供给又没增加，股价不会往上走？我们的城镇化率，2020年大概能到达60%左右，我们也不说到达日本78%左右的时候房价见顶，但是目前的城镇化率还在不断的往上攀升，依然在延续，这是一个基本面。
但是这个基本面并不能解释为什么我们的房价呈刚性的上涨，2007年、2011年、2013年进行房地产调控，每一次调控之后为什么就没有起伏呢？原因还有另外两个制度安排，一个是我们的土地出让金是地方政府的“钱袋子”，与此同时，银行很多信贷是跟房地产相关，我们现在并没有进行过金融机构，特别是国有金融机构可以破产的抗压实验。
