门面房过剩，指望自身增值赚差价，除了位置特别好的铺子，大多数门面很难实现。第三，门面房不易转手，与租金收益低有关。受线上电商冲击，线下实体店的生意越来越难做，绝大多数门面租金回报率在2%～5%之间，回本时间20～30年甚至更长，租户赚不到钱，房东自然也很难收到租金；如果投资门面连银行理财的收益都达不到，投资显然是失败的；原房东赚不到钱，租金收益透明的情况下，再想转手肯定不易，低收益的门面多数会烂在自己手里。
之所以不建议买门面，是因为投资门面还存在以下风险：一是新铺空置期较长。如果题主买的是新铺，一般情况下，新铺没有三至五年的时间很难形成人气，特别是处在城市大开发阶段的县城，很多新区街道白天空空荡荡，晚上黑灯瞎火，没有人流门面自然不好出租。而门面房的土地商业出让期也就短短40年，前期空置太长，没有租金收益的情况下资金回笼就要向后延迟。
二是使用贷款不划算。如果题主买的门面房还需要使用部分贷款，无论使用的量有多大，在租金不能覆盖月供的情况下，前期很可能没有任何收益，每月还要往铺子上贴钱，特别是买新铺。门面贷款款期最长10年，即便租金可以覆盖月供，在门面不能增值或增值很小的情况下，考虑到本金还在逐年贬值，投资也是不划算的。三是县城的投资环境不理想。
县城的人口本身就很有限，年轻消费主体还在向大城市外流，县城的人口是一个净流出趋势；经济发展方面，县城处于城市末端，没有过硬的产业支撑，经济基本面大都不太好看，城市居民收入普遍在3000元左右，消费能力也有限；除非是处在大城市周边的县城，受大城市辐射影响，未来的商业环境可能有所改善，多数县城投资环境都不理想。
买门面是商业门面好还是住房门面好？
我认为目前经济形势下买商业门面和住宅门面都不好。首先我们要搞懂买门面无论是是用来投资还是自营，都要以实现资金利益最大化为根本，如果买的门面不赚钱甚至还赔钱，就等同于把钱往水里面扔。那么回报率达到多少才算是有的赚呢？很简单，银行的低风险理财年利率在6%以下，而指望把钱存银行收利息是根本跑不赢通货膨胀的，否则大家把钱存进银行坐躺着吃利息就完了。
所以一直以来个人始终认为超过7%回报率的门面才算是有投资价值的门面。但是手里有门面的朋友都知道，如今回报率能达到7%以上的门面类似于三只腿的蛤蟆那是少之又少，当然也不能说完全没有，在一线城市的核心区域存在，非核心区域的门面同样达不到这样的标准。所以有投资门面想法的朋友绝对不能以极其少量的少数优质门面做参照盲目跟从，而应以绝大多数低回报率的门面为借鉴谨慎入市。
这是个人始终不建议继续投资门面的最主要原因。如果二者相比较，在歪瓜劣枣中选将军，只能说住宅底商相对好些。有这么几个优势：1、社区门面投资门槛低、风险小，经营项目不受限制，以生活服务为主，更贴近民生之所需。2、入住率高的社区人员比较集中，消费人群稳定，租金收益相对有保障。3、社区门面让购物接近“足不出户”，甚至比网上购物还便利，其位置优势明显。
